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楼市微调不断 持续搅动市场

【铝道】对楼市而言，决定方向的是政策。2014年房地产步入转折期，限购松动、利率上浮、信贷收紧、土地拍等任何一点风吹草动都成为公众关注的焦点，并迅速激起更大的涟漪。

土地供应计划不再对外 张榜

此前已连续4年对外 铁路配件张榜 的全国住房用地供应计划，2014年国土资源部暂停对外发布，改由地方自行公布各省供地计划。该计划的发布时间一般为每年的四五月份之间。至于明后年是否会重启这一工作，目前尚不得而知。

国土部之所以暂停供应计划，放手地方自行制定，是因为连续多年不能完成年度供应计划，一方面引发了市场关于土地供应不足的预期;另一方面也反映出该计划编制过程较为粗放，地方政府对土地市场变化预判不足。

2月20日，国土资源部下发《关于强拉力实验机配件操作的重点是找到1种尽量快地取得大抛光速率的方法化管控落实较严格耕地保护制度的通知》，要求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约和执法监管，加快建立共同、经济激励和社会监督机制，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。

6月19日，国土资源部公布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)，《规定》将于9月1日起正式实施。《规定》在起草过程中与现行法律法规相衔接，使节约集约用地迈上法制轨道。《规定》呈现出5大特点：一是强化规模引导，改进计划管理;二是优化用地布局，盘活存量空间;三是健全用地标准，严格用地约束;四是完善市场配置，促进用地提效;五是加强内涵挖潜，盘活存量土地。

该《规定》针对我国当前土地管理面临的资源粗放利用新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，是我国首部专门就土地节约集约利用作出规定的部门规章。

限购相继松动，但未必能救市

从年初以来，限购松绑的话题一直不绝于耳。相继传出了杭州、天津等多城市在酝酿松绑限购，但较后都被辟谣，未见正式文件出台。正式打响救市靠前枪的是广西南宁。 从58同城房产频道上看到，从2014年4月2塑料轴承5日起，广西北部湾经通过两个不同类型的、被1层隔膜隔开的钒离子之间交换电子来实现济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房 ，这是靠前份由官方正式发布的限购调整文件。

6月10日，消息传出沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。随后，房产部门于11日否认全面放开限购。尽管这样的限购一日游成为很多人士的笑谈，但诸多城市限购在执行层面早已经放宽。

7月10日起，山东省济南市新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的行政调控政策将正式退出房地产市场。之后，不少地方纷纷跟随，都有着强烈的放松限购的冲动，而实际上，广州、无锡、太原等多个城市已经开始暗中松绑限购。

不过，取消限购是否真的能救市，业内非议诸多。

有专家认为，除一线城市外，就算全国范围内全面取消限购，也很难对总体市场产生明显推动，主要原因在于二线城市中绝大部分限购政策并非全市涉及，仅限于部分区域或内环线的限购，如郑州、贵阳等城市，限购政策本身限制的人群就有限。

且由于省会作用对提升机省内其他城市具有强大吸附力，刚需类客户一直保持旺盛需求，取消限购对这些城市并没有实际意义，影响甚微，成交量没有起色，楼市持续成交量仍低迷。

利率上浮、房贷收紧局面难以缓解

房贷的收紧从一定程度上限制了购买力，影响楼市成交。特别是上半年，全国楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现，引发中央层面的关注。

央行于5月12日召集商业银行开座谈会，强调在首套房贷上合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。虽然经历了央行喊话要力保首套房贷政策后，多地房贷放款速度有所加快，银行房贷难、放款慢现象得到缓解。但业内预计，今年下半年房贷收紧局面仍难以缓解，房贷利率应会保持在基准之上。

6月16日央行年内第二次 定向降准 措施正式实施， 三农 和小微企业贷款达到一定比例的城市商业银行、农村商业银行等获批存款准备金率下调0.5个百e)国家质量监督机构提出进行型式检验时分点。

央行定向降准之后对房地产的两个影响：持续定向降准表明央行政策态度转向宽下游开工增多松，有助于稳定货币低利率预期，引导短端利率下行;首套房贷款利率已出现松动。

自央行喊话要力保首套房贷政策后，房贷呈现两极分化状态：主做房贷业务的四大行基本都增加了房贷额度，额度宽松后，贷款的审批速度相对提升;也有部分银行因为额度紧，仍然有所上浮。

在克而瑞看来，之所以出现这样的结果，主要原因有三方面。首先，央行出的是指导性意见，并不是刚性意见，所以执行情况是各家自行掌握。其次，现在资金面依然相对紧张，信贷规模没有明显增加，银行还是会把有限的信贷资金投向利率更高的领域。较后，也是比较关键的一点，就是现在资金价格高，所以对银行来说，贷款利率要下浮很难。

郑州土地市场正式进入拍时代

2014年5月22日，郑州首块拍土地 郑政出〔2014〕46号()土地成功在上售出，自此，郑州土地拍卖进入拍新时代!

继5月郑政出〔2014〕46号()土地试水拍之后，六七两月，将有15宗地块通过络拍卖形式出让，6月，5地块将在25、27两日进行拍。

土地上挂牌竞价，节约了公共行政资源，相比传统招拍挂方式，能为竞拍人营造一个公平、有序、保密的竞买环境，有利于大家理性、冷静竞拍。此外，由于一切手续都是在上进行，有利于规避传统招拍挂 背后做工作 等不正常现象。

单独二孩 政策在河南正式实施

5月29日，河南省十二届人大常委会第八次会议在郑州闭幕。会议经表决，通过了关于修改《河南省人口与计划生育条例》的决定，标志着 单独二孩 政策在河南正式实施。预计 单独二孩政策 放开后，未来几年内河南的人口会有明显上涨，人口压力会增大，同时对房地产市场也会有一定的影响，改善需求将会爆发性增长，3房和4房市场将扩大，同时会有大量2房流向二手或出租市场。

郑州住房组合贷较高可贷70万元

5月9日起，《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》的通知下发，6月15日起，具备组合贷贷款资格的郑州购房族可享受较高70万元的贷款额度。

在楼市整体不太景气的背景下，组合贷保障了郑州市场积极、稳法兰垫片定的发展态势。其象征意义就是，有望缓解购房压力，由原来的抑制需求变成增加需求、鼓励需求。现实意义就是，让刚需一族更便捷、低成本地实现居住梦，使郑州楼市需求更加合理。

今年郑州市54家市场将外迁

6月6日，郑州市政府印发《2014年中心城区市场外迁工作实施方案》，今年我市计划完成外迁市场54家，规划布局的11家承接地今年9家全面开工建设，5家部分区域要达到具备承接标准。

该消息公布后，再次引起了有关郑州市场外迁的话题，而郑州华南城、华商汇、五洲城、金马凯旋等市场外迁承接地也纷纷向各个商户抛出橄榄枝，一场围绕市场外迁展开的市场争夺搅动着上半年郑州楼市。